Kiralanan Mülkün Kullanılamaması Durumunda Kira Bedeli İadesi Mümkün mü?
Olayın Hukuki Değerlendirmesi
Soru: A, B'nin mülkiyetindeki evi belirli bir amaçla kiralar ve bir yıllık kira parasını peşin öder. Ancak, A bu amaç için gerekli ruhsatı alamaz ve mülkü kullanamaz. A, ödediği bir yıllık kirayı geri isteyebilir mi?
Cevap: Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 325. maddesi kapsamında değerlendirilir. TBK 325, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi durumunda uygulanır. Maddede belirtilen şartlar şu şekildedir:
Kiralananın Sözleşme Süresinden Önce Geri Verilmesi: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.
Kiracının Kira Borcunun Sona Ermesi: Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Olayda, A'nın ruhsat alamaması ve mülkü kullanamaması durumunda TBK 325. madde devreye girer. A, mülkü kullanamamasının kendi hatasından kaynaklanması nedeniyle kira bedelini geri isteyemez. Ancak, A'nın mülkü kullanamaması halinde B'nin bu durumu dikkate alarak mülkü yeniden kiraya vermesi veya yapmaktan kurtulduğu giderleri kira bedelinden düşmesi gerekmektedir.
Yargıtay Kararları ve İçtihatlar:
Yargıtay’ın önceki içtihatlarında, kiracı kendisinden kaynaklanan sebeplerle kiralananı kullanamazsa, kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Ancak, kiraya verenin bu durumda yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden düşülmelidir.
TBK 324 ve 325, Yargıtay’ın bu içtihatlarını yasalaştırmış ve iki ayrı durumu düzenlemiştir. Kiracı, anahtarı teslim edip kiralananı geri verdiğinde TBK 325 uygulanır ve makul süre boyunca kira bedelini ödemeye devam eder. Ancak, kiracı kiralananı sınırlı kullanıyorsa TBK 324 devreye girer ve kiracı kira bedelini ödemek zorundadır.
Sonuç: A, ödediği bir yıllık kirayı geri isteyemez. Ancak, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden düşülmeli ve kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre belirlendikten sonra kira bedeli iade edilmelidir. A, kira sözleşmesinin sona ermesi için yeni bir kiracı bulması durumunda borçlarından kurtulabilir.
Durumların detaylı hukuki değerlendirmesi ve hukuki danışmanlık almak için iletişim kurabilirsiniz.
· TBK 331. madde, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda kira sözleşmesinin olağanüstü feshi imkânını tanımaktadır. Bu hüküm, hem kiracıya hem de kiralayana, önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Kira sözleşmesinin olağanüstü feshi için ortaya çıkan önemli sebeplerin dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Önemli sebebin tanımı yapılmamış olup, her somut olaya göre değişebilen bir kavramdır. Kiracı veya kiraya verenin önemli sebeplerle fesih hakkını kullanabilmesi için kira sözleşmesinin varlığı, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin olması ve fesih bildiriminin yapılması gereklidir.
· İsviçre Borçlar Kanunu'na (İBK) benzer şekilde düzenlenen TBK 331. maddeye göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
İsviçre Hukukundaki Düzenlemeler ve Türk Hukukuna Yansımaları
Kiralananın Erken İadesi ve İBK m. 264
İsviçre Borçlar Kanunu’nun (İBK) 264. maddesi, kiracının kiralananı sözleşme süresi sona ermeden önce iade etmesi durumunda uygulanacak düzenlemeleri içerir. Bu maddeye göre, kiracı kiralananı fesih süresi veya fesih vadesine uymaksızın geri vermişse, yükümlülüklerinden sadece kiraya verenin kabul edebileceği yeni bir kiracı bulması durumunda kurtulabilir. Yeni kiracı ödeme yeteneğine sahip olmalı ve kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmelidir. Diğer durumlarda kiracı, kira bedelini kira ilişkisinin sona erdiği ana kadar ödemekle yükümlüdür.
TBK m. 325 ve İBK m. 264 Karşılaştırması
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 325. maddesi, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinden esinlenerek oluşturulmuştur. TBK 325, kiralananın erken iadesi durumunda uygulanacak kuralları belirler ve kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının makul bir süre için devam edeceğini belirtir. Bu süre zarfında kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka şekilde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Öğretideki Görüşler
Öğretideki görüşlere göre, Tandoğan ve Günel, İBK m. 264’ün TBK m. 325’e temel teşkil etmesine rağmen, TBK m. 325’in öğretide farklı yorumlandığını ve eleştirildiğini belirtmektedir. Onlara göre, TBK m. 325, İsviçre'deki düzenlemelerle uyumlu olsa da, Türkiye’de uygulanmasında bazı zorluklar bulunmaktadır. Petek ise, TBK m. 325’in kiracıyı koruma amacı güttüğünü ancak kiraya verenin menfaatlerini de gözettiğini vurgulamakta ve bu maddenin, kiralananın erken iadesi durumunda taraflar arasında adil bir denge kurmayı amaçladığını ifade etmektedir.
Kiralananın Erken İadesi ve Tazminat
Kiralananın erken iadesi durumunda, kiracının sorumluluğu makul süre ile sınırlıdır. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Bu düzenleme, kiracının makul süre boyunca kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu, ancak kiraya verenin de zararı minimize etme yükümlülüğü olduğu anlamına gelir.
Bu bilgiler ışığında, kiracının kiralananı erken iade etmesi durumunda TBK m. 325’in uygulanmasının İsviçre Borçlar Kanunu’na paralel olduğu, ancak Türkiye’deki uygulamanın bazı zorluklar içerdiği söylenebilir. Öğretideki eleştiriler ve farklı yorumlar, bu düzenlemenin kiracı ve kiraya veren arasındaki dengeyi sağlamayı amaçladığını göstermektedir.